¿Qué significa hipoteca? En el siguiente artículo dispondrás de la definición, características y tipos de hipotecas. Conocerás en profundidad la importancia de conocer sus diferencias, para no llevarte ninguna sorpresa desagradable luego de firmar el contrato.

Credito agil

Definición de hipoteca

Según la Real Academia Española, una hipoteca es: “Derecho real que grava bienes materiales sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación dineraria.”

De esta manera, podemos entender a la hipoteca como un contrato entre dos partes. Por un lado el deudor, que accede a un préstamo dejando como garantía un bien al acreedor. Generalmente el bien que se establece como garantía suele ser un inmueble.

En consecuencia, cuando el deudor ingresa en cesación de pagos antes de cancelar su deuda, su acreedor dispone del marco legal suficiente para exigir la venta del bien en garantía, como único medio para asegurar el cobro del monto prestado.

Debido a su eficaz mecanismo para recuperar el capital prestado en caso de inconvenientes para cobrarlo, la hipoteca es el método más difundido para realizar préstamos de grandes sumas, ya que se tiene garantías suficientes de que el acreedor realiza una inversión segura. El bien del deudor será utilizado como garantía para disponer de credibilidad ante el inversor.

Características de una hipoteca

Los bienes inmuebles (terrenos y viviendas) son los más utilizados para realizar hipotecas. Esto se debe a que son elementos de gran valor, cuya única manera de comprar es mediante un préstamo bancario. Es importante marcar que también es posible realizar contratos de hipoteca sobre bienes como coches y obras de arte valiosas, aunque su porcentaje es significativamente menor en comparación a las viviendas.

Las hipotecas pueden realizarse como mecanismo para obtener financiación. El deudor puede solicitar un préstamo dejando su casa o terreno como garantía de pago.

La característica más interesante de una hipoteca, es que el deudor puede hacer uso del bien que dejó en garantía mientras realiza el pago del préstamo. Esto significa que el bien que se estableció en garantía permanecerá en poder del deudor.

De esta manera, el deudor dispone de dos grandes ventajas. La primera de ellas es que la realización de estos contratos permite adquirir un bien en una amplia financiación, mientras que el deudor puede hacer uso del mismo. Por otro lado, el interesado puede obtener una hipoteca ágil de una gran suma de capital dejando su vivienda en garantía, mientras tiene la posibilidad de seguir habitando sobre la misma.

Si el deudor ingresa en cesación de pagos, el acreedor tiene el marco legal suficiente para exigir la venta del bien que se estableció como garantía. El método de venta siempre debe ser mediante una subasta pública, con el objetivo de recaudar la mayor cantidad de dinero posible.

Cuando se realiza la venta del bien, el acreedor podrá cobrar el saldo pendiente de la deuda que le quedó pendiente al día de la fecha. El dinero sobrante podrá ser solicitado por otros acreedores en caso de que existan. En última instancia, una vez que el deudor salde todos sus compromisos, podrá disponer del saldo restante si es que lo hubiera.

¿Para qué sirven las hipotecas?

La celebración de estos contratos tienen como objetivo otorgarle al deudor una financiación a largo plazo, sobre un bien que implique una inversión segura para el acreedor. Es la alternativa más utilizada al momento de obtener importantes sumas de dinero, ya que es prácticamente imposible conseguirlas de otra manera.

El acreedor realiza una inversión segura, ya que obtiene ganancias pautadas por la suma prestada. En caso de no poder recuperar el dinero que prestó con los intereses establecidos en el contrato, dispone de todos los mecanismos legales para solicitar la venta del bien establecido como garantía, recuperando su inversión. En consecuencia, como el acreedor siempre se asegura obtener ganancias, se facilita en gran manera la concesión de estos préstamos.

De esta forma, los contratos de hipoteca constituyen el mecanismo más utilizado por el estrato social trabajador para disponer del financiamiento necesario para comprar una vivienda.

La hipoteca es una alternativa que permite al deudor dejar de alquilar. Ese monto que sería utilizado para la renta, lo puede direccionar a un préstamo que le permita comprar su propia vivienda.

El deudor tiene la posibilidad de utilizar el bien establecido en garantía mientras abona el préstamo. La gran desventaja de este mecanismo es que en épocas de crisis económica, el valor del inmueble disminuye pero él tendrá que seguir abonándolo en el monto inicial establecido. Asimismo, en caso de que el bien se someta a una subasta en una época de crisis, probablemente el acreedor no pueda recuperar el monto total prestado, implicando que el deudor pierda su vivienda y continúe debiendo dinero.

¿Que significa hipoteca?

Componentes de una hipoteca

Un contrato de hipoteca consiste de tres elementos clave:

  • Capital prestado al deudor. El mismo siempre será menor al bien que se establece como garantía, procurando que el acreedor recupere su inversión. El monto total de recursos financiados constituyen este primer elemento de los contratos de hipoteca.
    Es la cantidad de efectivo que la entidad financiera presta al deudor para adquirir el inmueble. El monto corresponde entre el 80% y 100% de la tasación de la vivienda a comprar.
  • La tasa de interés anual es el segundo elemento de una hipoteca. La misma puede ser fija o variable en base a diferentes factores (índice Euribor generalmente). Consiste en el cobro de un porcentaje adicional sobre el capital prestado al deudor, constituyendo la ganancia del acreedor. Es el interés que el deudor se compromete a abonar a la entidad financiera por el capital solicitado. Puede realizarse con cuotas fijas o variables, siendo este último actualizado dos veces al año.
  • Plazo. Consiste en la cantidad de cuotas mensuales en las cuales tendrá que ser devuelto el dinero.Es el tiempo pactado entre el deudor y la entidad financiera para devolver el capital solicitado con los intereses correspondientes.
    A mayor plazo disminuye el valor de la cuota pero incrementa la tasa de interés.

Por otra parte, existen diferentes clases de hipotecas. La estructuración del interés, las cuotas, la clase del bien establecido como garantía y el público objetivo, son los elementos más utilizados para clasificarlas. El criterio más difundido para clasificar estos préstamos es el tipo de interés, permitiendo diferenciar las hipotecas en:

  • Hipotecas de cuota fija. Como su nombre lo indica, el valor de la cuota no variará durante el periodo establecido para devolver el dinero prestado. Estos contratos brindan estabilidad al deudor. Su principal desventaja es que para disponer de la mencionada estabilidad, el contrato debe realizarse en un plazo acotado(generalmente diez años) y dispone de un interés elevado.Por otra parte, las comisiones provenientes por las amortizaciones totales y parciales son elevadas, factor que implica que la cancelación anticipada del contrato de hipoteca sea demasiado costoso.A pesar de todos los puntos débiles mencionados, la estabilidad es la principal ventaja de las hipotecas de tipo fijo. Estos precios no están afectados por las fluctuaciones del “índice Euribor”, elemento que es utilizado por las hipotecas con cuotas variables.
  • Hipotecas de cuota variable. La misma consiste en los préstamos cuyo valor de cuota está sujeto a las fluctuaciones del “índice Euribor”. Las cuotas mensuales son constantes durante el periodo de devolución pactado, pero siempre variarán cada vez que se realice una revisión de este índice.Su principal desventaja es la incertidumbre, ya que el deudor no tiene la certeza de que podrá afrontar la cuota en caso de una suba exponencial del valor de la propiedad.Entre las principales ventajas de las hipotecas de cuota variable, es que si el interés disminuye, también lo hará el valor de la cuota. Como mencionamos anteriormente, si el interés incrementa, también lo hará el monto mensual a abonar.

    Otra ventaja interesante es que las hipotecas de cuota variable pueden realizarse en un plazo significativamente más amplio, pudiendo llegar hasta los 40 años de ser necesario. Las comisiones solicitadas para la devolución de estos préstamos son menores. Las hipotecas de cuota variable son la alternativa más utilizada en España.

  • Hipotecas de cuota mixta. Las mismas se caracterizan por combinar cuotas de monto fijo durante los primeros años de devolución, las cuales se actualizarán cada cierto periodo de tiempo según el “índice Euribor”.

Ninguno de los tres mecanismos mencionados es mejor que otro, ya que en gran medida depende de las posibilidades económicas del deudor. Es importante que antes de firmar un contrato se analice con detenimiento la oferta. Al tratarse de un préstamo en un plazo muy largo, cualquier detalle como los gastos asociados o diferencial pueden implicar el desembolso de grandes sumas dinero adicional.

¿Cómo afecta el índice Euribor y el diferencial en el valor de las cuotas?

En el caso de que hayas optado por una hipoteca mixta o de interés variable, será de vital importancia que conozcas el significado de estos términos, preferentemente antes de la celebración del contrato.

Los préstamos hipotecarios de interés variable o mixto combinan estos elementos:

  • Índice de referencia. Euribor es el más difundido. Otra posibilidad que puede utilizarse en España es IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).
  • Diferencial.

Índice Euribor: es un tipo de interés, presente en los contratos de hipoteca de cuota variable. Su valor consiste en el porcentaje que abona un banco cuando le solicita dinero a otro, procurando que esta operación siempre se realice entre entidades europeas. Como cada entidad exige un interés diferente, el índice Euribor se calcula en base a la media de la tasa de interés solicitada en todos los préstamos concretados entre bancos europeos. Este índice es publicado diariamente.

En lo que respecta a las hipotecas, el índice Euribores contemplado dos veces al año para la actualización de los montos de las cuotas que el deudor debe abonar. El mismo se calcula en base a la media de los valores arrojados por este índice durante los últimos seis meses.

Los préstamos hipotecarios de interés variable prestan especial atención al índice Euribor. Son la alternativa más utilizada por los deudores, los cuales se ven motivados por los plazos de devolución superiores en comparación a las hipotecas de cuota fija.

Diferencial: consiste en un porcentaje fijo que se adiciona al índice de referencia utilizado. A modo de ejemplo, si al momento de firmar el contrato de hipoteca el valor del Euribor es de 2% y el diferencial de 1%, el interés aplicado sobre el préstamo será del 3% anual o semestral, según el plazo con el que pacten las revisiones.

Una ventaja interesante de este mecanismo, es que el diferencial permanecerá fijo. En consecuencia, en el supuesto caso de que al momento de la revisión el Euribor disminuya al 1%, adicionando el 1% del diferencial, la nueva tasa de interés disminuirá al 2% hasta la próxima revisión.

Diferencia entre hipoteca y préstamo hipotecario

En lo cotidiano es frecuente mencionar estos términos de manera indistinta cuando hacemos referencia a la adquisición de un inmueble. Sin embargo, es importante destacar que ambos términos poseen significados diferentes.

Como mencionamos al comienzo de este artículo, la hipoteca es un derecho de garantía, que le permite al acreedor tener la seguridad de que el deudor saldará su compromiso. Ante una situación de cesación de pagos, el acreedor podrá solicitar la venta del inmueble para recuperar su inversión.

El deudor podrá habitar, alquilar o vender el inmueble mientras abone correctamente las cuotas. Siempre que honre sus compromisos podrá utilizar el bien hipotecado como si fuera el propietario. En caso de vender un inmueble hipotecado, el deudor tendrá la obligación de abonar el saldo restante para cancelar el préstamo solicitado.

Por otra parte, el término “préstamo hipotecario”, se utiliza para definir la cantidad de dinero otorgado por una entidad financiera (generalmente bancos), con la cual el deudor pudo comprar la vivienda. El préstamo hipotecario establece el plazo e intereses que el deudor se comprometió a abonar al momento de adquirir la suma de dinero pactada en el contrato.

De esta manera, con hipoteca para una soltera nos referimos a la garantía de devolución del préstamo, la cual se establece sobre el inmueble adquirido. Con préstamo hipotecario solamente hacemos mención a la deuda vinculada a la celebración de ese contrato.

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